党的十九大报告指出：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
在住房领域，住房制度改革以来，我国房地产业迅猛发展，城镇居民住房质量得到大幅提升，总体住房短缺的矛盾已经得到大大缓解。根据国务院发展研究中心房地产基础领域研究组的测算，中国城镇住房户均套数达到1.0套以上，住房矛盾更多体现为不平衡不充分的问题。与之相应的是，房地产开发也告别了过去单纯的扩张型投资模式，全国住宅竣工建筑面积已经从2011年19.7亿平方米的峰值下降到2017年的17.1亿平方米。中国指数研究院发布的百强房地产企业数据也表明，房地产企业面临着持续分化压力，如：前十强房地产企业的净利润率为13.6%，与30强至50强房地产企业相比，高出3.6个百分点；还有部分企业虽然营收规模持续提升，但净利润率却出现了下滑态势。
面对这些新形势、新问题，房地产企业积极寻求突破口，千方百计提高运营效益。从调研情况看，当前企业尤为强调“开发规模”和“周转速度”两个指标。例如，一线房地产开发企业组成联合体一起参与土地竞价。这主要有两个原因：一是近期受“去杠杆”和强监管的政策影响，银行信贷和一些表外融资方式受到限制，企业自有资金比例逐步提高，项目开发的融资规模和融资成本逐步走高，企业不得不抱团取暖、联合拿地。二是随着房地产市场逐步成熟，土地价值日益凸显、单个项目的投资体量增大，降低单个区域、单个城市、单个项目的投资风险成为企业联合投资的内在动机。
房地产行业发展到今天，已经走过了扩张型投资阶段，以往动辄20%~30%的投资增速和利润率的阶段已经不可能再重复。新时代房地产行业更需要高质量增长。要想实现高质量增长，要从三个方面着眼： 第一，找准房地产行业“痛点”。新时代房地产发展必须坚持问题导向，真正找到制约行业发展的“痛点”，才能找到房地产平稳健康发展的“良方”。
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“痛点”一是新市民住房问题。2017年，我国城镇化率为58.52％；由于城乡分割的历史原因，户籍人口城镇化率仅为42.35%，全国农民工总量达到2.87亿人。这些新市民在常住地没有住房且住房支付能力相对薄弱，对中小户型、中低价位的首套自住住房有着较大需求。
“痛点”二是住房质量问题。受过去重积累、轻消费的住房发展模式以及住房规划理念的影响，存量住房领域有相当一批不成套住房。按照全国第六次人口普查数据加上近年新建住房数据测算，全国城镇住房不成套率仍然有20%多。也就是说，住房供求基本平衡仍是一个相对低水平的平衡，棚户区改造和老旧小区改造空间仍然较大。如果考虑到农业转移人口就地城镇化的带房进城因素，我国城镇住房的不成套率会更低一些。这也在客观上形成了很大的改造需求。从整个行业的国际数据规律分析，一些先行城镇化国家一旦进入户均1.0套住房后，房地产投资和住房需求就会出现急剧下降。这种情况在我国将呈现出另外一个形态，即中国的住房供求进入基本平衡后，房地产投资和需求规模将在一个平台期持续更长一个时间。这为房地产行业转型发展、实现更高质量发展提供了有利条件和时间窗口。
“痛点”三是租赁住房问题。党的十九大明确“租购并举”的住房供应体系框架。租赁一直是供应体系的短板，租赁住房的矛盾主要集中在租赁质量、租赁稳定性以及职住平衡三个方面。一些企业和资本已经开始介入这个领域，在长租公寓项目上形成了一系列有益探索。预计随着后续政策不断完善，特别是长租项目投资退出机制的完善，长租公寓将对整个租赁市场形成有效的引导示范效应。
第二，坚持房地产“底线思维”。2015年底，中央提出“三去一降一补”，其政策逻辑的核心就是底线思维，确保不发生系统性风险。与国际水平比较，我国整体居民部门杠杆率并不太高，但值得注意的是，近两年我国居民杠杆率上升确实比较快，其边际效应对宏观经济稳定性存在一定潜在风险。党的十九大报告明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。这也是底线思维在房地产领域的深刻体现。无论是家庭、还是房地产开发企业，都应该有底线思维。从国际经验看，真正房地产泡沫及其引发的金融危机都是出现在住房进入总量平衡阶段、户均住房达到1.1套后。究其原因，在住房供不应求阶段，过度的住房投资往往会被下一个上行经济周期所吸收，短暂的市场疲软并不会带来真正意义上的滞销。但是在住房供求基本平衡或是供过于求阶段，住房价格的攀升已经缺少供求基本面的支撑，更多是来自于市场预期的自我增强机制，一旦出现不当政策刺激，形成房地产泡沫将对经济增长产生巨大负面影响。房地产开发企业只有坚持底线思维，合理控制投资节奏并科学构建项目遴选机制，才能形成平稳有序的经营体系，让企业在健康的轨道上发展。
第三，创新房地产发展方式。党的十九大提出：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。新一轮住房金融、税收、土地等制度改革稳步推进，为房地产发展提供新机遇、新动能、新挑战，也为房地产行业提供历史性机遇。同时，城市群的区域空间布局进一步优化也为房地产发展提供了更大平台。随着高铁、新一代信息技术、先进城市管理技术的发展，人口将在城市群圈层的更大空间尺度上优化调整。房地产企业应跳出一城一市的格局，形成城市群圈住房发展的新理念，用城市群发展的思维看待房地产投资的空间布局。此外，还要用产城融合发展的思维看待住房需求。从1998年到现在已有20年，房地产的产业链早已不是盖房子那么单一的内容，而是具有更加丰富的内涵。从以人为本的城镇化角度看，住房归根到底是服务于人的需求，产业活力和城市活力意味着居民住房支付能力的稳定增长和住房需求的基本面。产业和城市、产业和住房这是两个相辅相成的驱动力量，只有把握好职住平衡才能建出“用来住的”高质量房子。
总而言之，住房进入了供求基本平衡的新阶段，但住房供求的结构性问题仍然突出，住房领域发展不平衡不充分矛盾既对房地产企业提出了严峻挑战，也提供了历史性的政策机遇。只有抓住机遇、问题导向、底线思维、创新发展，才能在“白银时代”真正实现房地产行业的转型和升级发展。
