大势下暗淡的“地王们”
抑制地租、抑制资金在虚拟经济中空转，改变实体拖不起租金和利息的局面，就要降低房价。
李宇嘉
时下，有一个流行的口头禅，出来混迟早要还的，楼市癫狂年代敢收割“高价地”的那些开发商，现在要为自己的鲁莽付代价了。2016年，全国共诞生了340宗地王，而此前一轮“地王潮”的2013年，全国仅拍出60宗地王。开发商并不怕“地王”，因为趴几年完全能解套，还能获得高溢价。但时过境迁，继续趴着等政策松绑、市场回暖解套，或死路一条。
2017年底，克而瑞调查了2016年50个典型“地王”后发现，仅7个项目入市，29宗地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，意味着43宗地王未入市。新京报统计，2015年和2016年北京（楼盘）产生了12宗总价或单价地王，但到目前，仍有半数项目未入市，最长的26个月未入市，最短也有18个月，远超1年左右的开发周期。看来，地王集体患上“拖延综合征”。
不奇怪，因为自2016年政府启动“三限”（限价、限预售证、限网签）以来，“环比不增长、逐步有回落”是热点城市新房定价的基本原则。深圳（楼盘）房价能环比连续下跌18个月，就是这么定出来的。新房价格的天花板在那，高地价项目现在入市，多半亏损。开发商也蛮努力的，2017年以来，他们天天往房管局跑，希望能网开一面，得到的结果是“或接受、或等待”。
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惯性思维作怪，楼市回调厉害，经济金融受不了、地方政府受不了，“打压-松绑”的钟摆式调控再次迎来松绑。于是，大家都趴着等解套。但是，期待中的松绑未到来。若继续等待，敏感的开发商知道，这意味着什么。
近期，上海（楼盘）、深圳、杭州（楼盘）和武汉（楼盘）等城市，高价地项目都主动去申请预售证了。据悉，3月以来上海放了20-30张预售证，普遍均价在每平米9万元上下，杭州也在3月放了10-20张预售证，深圳高档住宅区香蜜湖，捂了一年多的高溢价项目也入市了，武汉二季度推盘同比增长了60%。嗅觉灵敏的券商和房产投资媒体，早已统计出这些项目比周边二手房便宜多少。
匡算了一下，便宜15%-20%，难怪“摇号卖房”成了调控标配呢！不过，如果这些项目去年申请预售的话，价格还能定得更高一些，开发商们也少亏一些。但是，他们等不及了。一则，大家都变得知趣了，如果再晚申请预售的话，还要亏得更多，因为新房的那条“基准线”在不断下移；二则，紧缩的资金面已形成倒逼，如果不申请预售并回款，资金链要出问题。
近期，传闻TOP10中某房企卖项目股权求合作，尽管管理层一再辟谣，资金链很安全，但大家心里明白怎么回事。回想2011年，限购启动，限贷收紧，位列TOP10中的绿城，净资产负债率达140%，不得不断臂求生。好在，过去贷款收紧了还有债券、信托和表外来接济。而今，房地产“去杠杆”上升到防范系统性风险的国家战略，调控高压和资金紧张超出想象。
现在，资金若有支持，也主要转向租赁、REITs和棚改等。外援融资堵塞，开发商只能寄希望于销售回款了。但目前看，这个资金来源两头受挤压，一是额度紧缩，房贷周期拉长，二是政府限制预售证和网签。想快速回款，没那么容易。于是我们看到，近期“宇宙第一房企”碧桂园连发三文，配以血压上蹿下跳的奖惩，称要将摘牌到开盘5.2个月的世界第一速度再提高。
目前，尽管资金紧张、周转下降，但2015年-2017年是楼市白银时代的黄金期，开发商业绩捷报频传，现在粮草还算充足。若资金面继续紧缩下去，越来越多的地王会“赔本上市”。中美贸易战，背后是全球产业链既有分工的清算和重构，要巩固我国在全球化分工上的成果，让产业链移不走，得降低成本。抑制地租、抑制资金在虚拟经济中空转，改变实体拖不起租金和利息的局面，就要降低房价。
